住宅ローン借り換えで失敗しない!得する人になるための条件とは

更新日:2020/04/09

住宅ローンの返済中に、より条件の良い住宅ローンが見つかることがあります。だからといって必ずしも借り換えがお得になるとは限りません。手数料などの諸経費がかかり、結果的に損をしてしまうことも。住宅ローンの借り換えで失敗しないために、借り換えたほうが良い条件を確認しましょう。

住宅ローン借り換えで失敗しない!得する人になるための条件とは

住宅ローンの借り換えメリット

住宅ローンの借り換えメリット

住宅ローンの借り換えで得られるメリットは以下のとおりです。

 

・総返済額が安くなる

現在のローンより金利が低ければ、その差額がお得になります。ただし借り換えには費用がかかるため、必ずお得になるわけではありません。借り換えの際は金利以外の諸費用がいくらかかるのか、考慮に入れる必要があります。

 

・条件の良い保険に入れることも

住宅ローンを利用する際に加入する団信(団体信用生命保険)。住宅ローンを借り換えることで、より良い条件の団信に入れることがあります。以前は死亡時や高度障害状態だけ住宅ローンの残高がゼロになるものが多かったのですが、近年ではがん・脳卒中・心筋梗塞の3大疾病をカバーする団信も。金利だけでなく、保険内容も見ておきたいところです。

 

・(変動金利→固定金利にすると)総返済額が確定する

変動金利の短所は将来の見通しが立たないこと。変動金利から固定金利に変えることで、返済終了までのスケジュールが確定します。子どもが生まれるなどして、ライフプランをしっかり立てたい人には、こうした借り換えも1つの選択肢になるでしょう。ただし、変動金利より総返済額がかさむ可能性があります。

 

以上3つ挙げましたが、最大の目的は1つめの「総返済額を減らす」でしょう。どんな条件ならお得になるのでしょうか?

借り換えをしたほうがお得な人

住宅ローンを借り換えたほうが良い条件としてよく聞かれるのが以下の3点です。

 

・ローン残存期間10年以上
・ローン残高1,000万円以上
・金利差が1%以上

 

この条件を満たせば、借り換えでプラスになりやすいというのが大方の見解です。

 

とはいえ、住宅ローンの内容は人それぞれ。金融機関のWebサイトでは借り換え計算シミュレーターを公開しています。これはローンの残存期間、残高、金利を入力することで、借り換えが有利になるか判定するもの。条件の良い住宅ローン商品を見つけたら、シミュレーションしてみると良いでしょう。

どのくらい得をするのか

どのくらい得をするのか

実際に楽天銀行のシミュレーションでローン残存期間10年、ローン残高1,000万円、金利差1%の例を調べてみます。

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/refinance/refinance.html

 

【現在の借入状況】

借入額 1,000万円
(ボーナス追加なし)
完済予定 10年後
現在の金利 1.527%
返済方法 元利均等返済

 

【借り換え希望条件】

借入希望額 1,000万円
(ボーナス追加なし)
借入期間 10年
金利タイプ 0.527%(変動金利)
返済方法 元利均等返済

 

シミュレーション結果1

 

結果、総返済額は52万1,297円軽減されることになりました。しかし「※諸経費48万円は加味しておりません」との表記が。これを勘案すると、実際に得するのは4万1,297円です。また、これは変動金利の当初設定金利での返済額。今後の変動幅がわからないので、あくまで目安としてとらえた方が良さそうです。

得する金額を増やす方法

得する金額を増やす方法

得するのが4万円と聞いて、あまり変わらないと感じた人もいるかもしれません。返済額が52万円減るのに、48万円の費用がかかるのは少々高いですね。残存期間10年、残高1,000万円、金利差1%は最低ラインと考えておくと良いでしょう。

 

得する金額をさらに増やすためには、借り換えの際に「返済額を増やして期間を短縮する」「借入額を減らす」ことが考えられます。シミュレーションで支払期間を短くしたり、借入額を減らしたりして、いくらお得になるか試してみましょう。

 

先ほどの例で、支払期間を8年にしてみます。

 

シミュレーション結果2

 

毎月の返済額は8万9,910円から10万6,400円に上がりますが、軽減額が57万4,787円に変わりました。諸経費を引くとおよそ4万円だったのが9万円になり、お得感が増します。

借り換え費用の内訳

借り換えにかかる諸費用が用意できない場合は、新しい住宅ローンの借入額に含めることができます。ただしこの諸費用分にも金利がかかってくることをお忘れなく。

 

主な費用の内訳は以下のとおりです。

 

・保証料(0円~40万円)

借入先の金融機関の保証会社に支払う費用です。ネット銀行などでは保証料が不要なこともあります。

 

・事務手数料(0円~40万円)

新たに住宅ローンを組む金融機関に支払う費用です。

 

・全額繰り上げ返済手数料(0円~6万円)

これまで借りていた住宅ローンを全額返済する際に支払う費用です。

 

・印紙税(2,000円~6万円)

住宅ローンの借入額によって印紙税額は変わります。
500万円超1,000万円以下は1万円、1,000万円超5,000万円は2万円です。

 

・登記に関する手数料(10万円~20万円)

抵当権の設定や抹消のため、登録免許税、司法書士への報酬がかかります。

楽天銀行の住宅ローン借り換え

住宅ローン借り換えの際は、複数の金融機関の商品を比較検討することが重要です。楽天銀行の住宅ローンは団信保険料0円で、全疾病保障(一部病気を除く)とがん保障がついてきます。がん保障はがんと診断されたとき、住宅ローン残高の50%相当額を支払ってもらえるもの。さらに、保証料や繰り上げ返済手数料は0円、融資事務手数料は一律33万円です。選択肢の1つに加えてみてはいかがでしょうか?

  • 著者:宮島ムーさん

    関西に住む子育て中の主婦です。 お金や不動産に興味があり、日商簿記1級・FP2級・宅建などの資格を独学で取得しました。 記事ではなるべく専門用語を使わず、わかりやすく説明するよう心がけています。
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