固定資産税の計算方法を解説!いくら払うのが適切なの?

更新日:2020/02/17

住宅に関するマネープランを立てるには、さまざまな費用を把握しておくことが必要です。一戸建てやマンションを購入するのであれば、まず住宅ローンの支払いがあります。マンションの場合には、修繕積立金の支払いも考慮する必要があるでしょう。そしてもう一つ知っておきたいのが、固定資産税の存在です。マイホームの土地と建物にかかり、継続的に支払っていくことになる税金です。ここでは固定資産税とはどういうものなのか、またどうやって計算するのか、プランの具体化に役立つよう解説していきたいと思います。

固定資産税の計算方法を解説!いくら払うのが適切なの?

固定資産税とは。マイホームだけじゃない?何にかかる税金なの?

固定資産税とは。マイホームだけじゃない?何にかかる税金なの?

固定資産税は地方税の一つ。固定資産を所有する人に課されるもので、地方税法第343条第1項に定めがあります。全国での固定資産による税収は、どのくらいかご存じでしょうか。報道された数字によれば、2018年度における東京都と全国1,718市町村の固定資産税収は、9兆円台になる見通しとのことです。東日本大震災の影響で一時期低迷しましたが、その後の3大都市圏での地価上昇などを背景に、税収も回復が見られたようです。9兆円台というのは、意外と大きな数字に感じられるかもしれません。

固定資産税というと、マイホームの土地や建物にかかるものとイメージしがちです。しかし固定資産税の課税対象は幅広く、土地に関していえば、田畑や山林、酪農に使う牧草地なども対象です。建物も一般的な住宅だけではありません。お店やオフィス、工場や倉庫といった建物にも課税されているのです。

また土地や建物以外にも、会社が所有する償却資産と呼ばれるものにも固定資産税が課されます。オフィスであればPCやコピー機といった備品、工場では各種製造装置、ほかにも航空機や船舶なども固定資産税の対象となっています。

土地の固定資産税

土地の固定資産税

土地の固定資産税はいくらになるのでしょうか。これを把握するには、まず土地の評価額がどれくらいなのかを知らなければなりません。固定資産税評価額と呼ばれるものです。評価方法としては、おもに路線価方式が使われます。各市町村が算定する固定資産税路線価を見れば、ある道路に面する土地の単価がわかります。その単価に所有する土地の面積を掛けると、固定資産税評価額になるのです。なお固定資産税を計算するための路線価は、3年に1度のペースで改訂されています。

土地にかかる固定資産税を計算する場合、いくつかの特例があります。路線価に面積を掛けたものに、そのまま課税されるわけではありません。土地に関しては、「住宅用地の課税標準の特例」があります。住宅用地では、住宅1戸につき200平方メートルまでは、土地の価格が6分の1として計算されるのです。200平方メートルを超えた分については、3分の1になります(住宅の床面積の10倍まで)。特例を適用すれば、評価額がだいぶ小さくなるのがわかります。

さらに市役所から送付される、固定資産税評の納税通知書(課税明細書)を詳しく見ると、「負担水準」という項目があることに気づくはず。これは地価の評価替えによって税額が急に増えてしまうことがないよう、調整するための数字です。たとえば負担水準が80%以上100%未満という数字であれば、前年度課税標準額に据え置きといった措置が取られています。

建物の固定資産税

建物の固定資産税

次にマイホームの建物部分にかかる固定資産税についても見てみましょう。建物の評価額は「再建築価格方式」によって算出します。また「経年減点補正率」を掛けることで、年数を経ることによる減価も考慮します。

「再建築価額」というのは、今まったく同じ建物を建てようとすると、いくら費用が必要かを算出したものです。実際にその建物を購入したときの価格とは異なります。さまざまな材料の単価がリスト化されていて、それをもとに算出していきます。材料の単価は、物価の上昇にともなって上がるという性質があり、経年による減価を超えて固定資産税が上がるというケースもあるようです。

建物についても、特例が適用できる場合があります。新築住宅であれば、120平方メートル(課税床面積)までの部分について、3年または5年のあいだ固定資産税が2分の1となるというものです。なお、この特例は2020年3月31日までに新築された場合のものです。新築住宅を購入したあと、しばらくして固定資産税が急に上がったというときは、この特例の期間が終了したことによる現象と考えられます。

都市計画税とは何?

都市計画税とは何?

固定資産税の納付書には、都市計画税についても記載されています。都市計画税は、市町村が都市計画区域内の土地・建物に課している税金。固定資産税と一緒に徴収されます。土地と建物は対象となりますが、償却資産は対象外であることが固定資産税と大きく異なるポイントです。

都市計画税で集めたお金は、都市計画事業や土地区間整理事業といったことの費用として使われます。公園や道路の整備、下水道事業なども都市計画税の使い道となっています。

固定資産税の計算方法を知る

それでは固定資産税の計算方法を確認しておきましょう。基本的には次の計算式で算出します。

税額=課税標準×1.4%(標準税率)

税率は市町村などで独自に設定できますが、多くの場合1.4%の標準税率を使用しています。マイホームの土地と建物、それぞれについて課税標準を求めて、税率を掛ければ、固定資産税の額が計算できるというわけです。

前述したように、土地の場合は路線価と面積を掛け、固定資産税評価額を求めることから始まります。住宅用地の特例が利用できれば、これを6分の1などに減額可能です。評価額の変化が大きければ、負担水準が考慮されることになるでしょう。そして1.4%の税率を掛ければ固定資産税の税額となります。

建物では「再建築価格」と「経年減点補正率」を掛けたものが、評価額となります。これに1.4%の税率を掛けたものが税額です。新築の場合には一定期間、2分の1になる特例があります。また耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などをおこなった際に、固定資産税が軽減される特例もあるので、さらに税額が下がる可能性も考えられるでしょう。

住宅後に継続的に支払うことになる固定資産税の計算方法を把握していれば、購入前にある程度の税額が予測できます。無理のない返済計画を立てるのに必要な情報といえるでしょう。住宅ローンの返済以外にかかる費用として、把握しておきたいものです。

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  • 著者:黒川ヤスヒトさん

    証券会社でリテール営業を経験し、AFP資格を取得。
    現在ライターとして、パーソナルファイナンスに関する情報の発信を手がけています。
    関心分野は、ライフプランに関する意識調査や最新の金融商品・サービスなど。


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