Question

子ども2人と主人の4人家族ですが、住宅の買い替えを検討しています。6,000万で購入した新築分譲マンションをもっと広い中古マンションへの買い替え検討中となります。6,000万のマンション自体は、住んでいるエリアの地価も上昇しており、中古でも7,500万ほどで売りに出せると聞いています。マンションが無事売れると想定して、ダブルローンでどれくらいの価格の中古マンションが購入できるものでしょうか。妥当なローン借入金額も知りたいです。頭金はなしか100万円ほどです。住んでいるエリアは変えたくないなと思っています。

主人40歳(自営業)私38歳(会社員)毎月の支出は食費6万円、子ども養育7万円、住宅ローン16万円、保険11万円(そのうち6割が貯蓄)衣服・その他15万円(貯金は500万円ほどで、うち400万はこども用)年収は1,600万円ほどになります。

年齢:30代
職業:会社員
世帯年収:1,500万円~
ペンネーム:ぽむぽむ

 

Answer

住宅ローンを借りることのできる上限額は、会社員の方の場合、額面年収の7倍程度といわれます。自営業の方の場合、収入(売上)だけでは判断できず、経費を差し引いた所得がどのくらいになっているかや、過去3年の実績などを総合的に判断されるケースが多いです。
そのため、ぽむぽむさんのご家庭の世帯年収1600万円の内訳が、ぽむぽむさんの比率が高ければ、借り入れる金額の目安は年収の7倍など、目安を立てやすいですが、旦那さまの比率が高ければ、最大いくら借りることができるかは、やや読みづらくなります。

 

借りることができる金額という視点だと上記のようになりますが、安心して返済していける金額という観点だと、現在の支払いや家計の状況を照らし合わせると検討しやすくなります。

 

例えば、ローン16万円を支払っている今の状態で、預貯金が順調に増えていれば、さらに大きな借り入れをしたとしても貯蓄のペースがやや落ちる程度で吸収できるため、安全な家計運営を行うことができそうです。

 

一方、現時点で預貯金を増やす余力がない場合、少なくとも今よりもローンの金額を増やすことは、やりくりの難易度をあげることになります。自宅の売却で得られた金額を頭金に充当し、現在のローン残高程度の借り入れに納めるのが安全という考え方になります。

 

いただいている数字からだと保険による貯蓄とは別に年間300万円程度は貯蓄ができている計算(貯蓄可能額が少なめに出る、額面年収の6割程度を手取りとみなし、いただいている支出額を差し引いた年額で計算しています。)になります。ただ、現在の貯蓄が500万円ということなので、書かれている以外にも旅行などイレギュラーな出費がおありかもしれません。イレギュラーな支出が削れる内容なのか、削れないとした場合、実際の年間貯蓄額がいくら位なのかによって、ローンの金額を増やすことができるかどうか、検討されるのが良いでしょう。

 

なお、通常に考えると、ご自宅が高く売れるということは、周辺の相場が上がっているため、同じエリアで住まいを求める場合、売却で得た利益を次の自宅に充当しても、築年数・広さなどの条件は同程度の物件になると考えられます。
今回は、今の住まいよりも築年数が経った物件にする代わりに、広さの条件をあげるということだとは思いますが、自宅が高く売れる時は購入も思っているより高いかも知れない点には注意が必要です。

回答者:ファイナンシャルプランナー 風呂内 亜矢さん

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、宅地建物取引士。26歳のとき、貯蓄80万円でマンションを衝動買いしたことをきっかけに、お金の勉強を始める。現在は自宅を含め夫婦で4つの物件を保有し賃料収入を得ている。2013年ファイナンシャルプランナーとして独立。現在はテレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『その節約はキケンです お金が貯まる人はなぜ家計簿をつけないのか(祥伝社)』、『ほったらかしでもなぜか貯まる!(主婦の友社)#なぜたま!』などがある。

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